住宅ローンの変動金利が1%を超えたそうだ。安くて使う人が多かった変動金利の時代が終わろうとしているのか。
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昨年日銀金利が上がったが、その影響が時間を経てやってきた。ついに。そういう感想だ。
この10年、20年くらいの住宅ローンは金利0.3%、0.6%といったものがあり、総支払額の提言に貢献してくれた。
あの頃に「将来の金利上昇を見据えて」固定金利を選ぶ人は、損しているよなって感触だったものだ。
でも、とうとう、当時の固定金利を変動金利が超える時代がやってくる。
仮に0.6%だった変動金利が1%上がったとしよう。その差は0.4%だが、30年とすると大きな差だ。5000万円の物件を30年の住宅ローンで契約すると、毎月の支払いが15.2万円が16.1万円になる。差額の9,000円が30年間で324万円だ。年10万円強の出費が増える。
といって今から過去には戻れない。上がってしまった金利は織り込んで支払うしかない。
悩みどころなのが、変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかだ。
デフレが続いていた頃は変動金利一択だったが、もはやインフレの世界。今日の金利は明日も同じとは限らない。これから住宅ローンを組む人は間違いなく固定金利だろう。
しかし借り換えを考える人はどうだろう。デフレの頃のように、数年経つと金利が下がってより有利な金利になることはまずない。つまり変動金利から別の変動金利に変える意味はないだろう。あるとしたら、変動金利から固定だろうか。
SBI新生銀行は21年以上の固定金利を3.15%としている。いくら変動金利が上がったとはいえ、3倍以上の金利負担は無理だ。当初固定なら10年で2.5%とまだ安いが、10年後に更に金利が上がっていれば後悔するだけだろう。
ここでシミュレーションしてみる。
一番可能性が低いケースだ。変動金利1%が再び0.6%以下に下がってくるような場合は、日本どころか世界の経済が数年間激しく落ち込むケースだろう。
リーマンショックのような大きな株価下落があって、それが数年続くようなことは考えにくい。
変動金利の上昇の原因は日銀の金利利上げによるのだが、日銀がインフレ、物価高を是正するために金利を上げる方針だ。逆に言えばインフレが落ち着き、物価高ももう少しましになれば、日銀の利上げのスピードは遅くなるだろう。
今の政権の政策ではインフレも物価高も落ち着くように思えないので、このケースも可能性が低いといえる。
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物価だけでも落ち着けば、つまりインフレであっても物価に見合う給料の上げ幅が定着すれば、国民の生活は安定するだろう。
そうなれば日銀の利上げスピードは抑えられる。金利があまり上がらなければ住宅ローンの金利の上げ幅も1%が2%になるのは相当先になるだろう。
固定金利にしなくても当面変動金利で支払いができると考えられれば、安い変動金利で契約すればいい。
一番厄介なのがこのケース。インフレも物価高も収まらないので、日銀が年に何回も利上げをするような場合、1％の変動金利があっという間に2%になるだろう。
そういうシナリオが想定できる場合は、早いうち＝これから先の未来で最安値の固定金利である現在のもので固定金利で契約することがいいだろう。
仮に変動金利が5％になったとしても今なら3％前後の固定金利で支払っていける。その時固定金利の契約は7%以上になっていることだろう。
今から借りる人は、固定金利一択だ。ローン期間が10年程度なら変動金利でもいいだろうけど、20年、30年と先が読めない期間であれば固定金利が安全だろう。
借り換えについては、返済期間があと10年程度なら借り換えは不要だ。手数料分だけ高くつくと思われる。（詳細は銀行で相談だろうけど）
10年を超える期間の変動金利の住宅ローンが残っているなら、今のうちに有利な固定金利のローンに借り換えだ。期間次第で当初数年固定のより安い金利のローンの選択肢もある。
自分の場合は当初高い金利の固定の住宅ローンだったが、その後のデフレ期間で安い変動金利に替えて、支払総額を圧縮できた。
その後の住み替えでも変動金利で借りて、あともう少しまで減ってきている。ここまで残額が減れば借り換えは手数料分が損になるので、このまま返済を続けるのみだ。
変動金利が上がっても、同様にあえて借り換えない人が多いだろう。
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